La banca può vendere il mio mutuo a un fondo avvoltoio?

La banca può vendere il mio mutuo a un fondo avvoltoio?

Lo scoppio della bolla immobiliare, la tremenda crisi economica che ne è seguita e la conseguente ondata di morosità nei prestiti bancari e nei mutui ipotecariQuesta è stata la costante degli ultimi due lustri. Di conseguenza, e aggiunto al cordone sanitario che il mondo finanziario ha imposto alle banche spagnole – tra il 2008 e il 2014 sono state a malapena prestate – le casse di risparmio si sono praticamente estinte e molte piccole e meno piccole banche hanno dovuto fondersi per guadagnare volume e sopravvivere.

Vendere il debito privato

Un’altra strategia molto frequente tra le entità più colpite dalla delinquenza dei loro debitori ipotecari era quella di sbarazzarsi di tutti i tipi di crediti e prestiti tossici, vale a dire che avevano pochissime prospettive di essere finalmente pagati dagli utenti coinvolti. E fu su questa linea che entrò la pratica della vendita sottocosto dei mutui ad altre banche, fondi di investimento o direttamente ad fondi. AvvoltoioL’unica cosa che vogliono fare è uscire dai debiti il prima possibile e realizzare un grande profitto.

L’uso del verbo “vendere” non è inopportuno in questo caso, in quanto le banche e le casse di risparmio interessate hanno utilizzato/utilizzato vendere i mutui ben al di sotto dell’importo dei soldi che hanno prestato o dei calcoli di quello che dovevamo restituire. Il numero medio di incarichi in questi casi è 50% di sconto riguardo a quello che dobbiamo pagare: cioè, se abbiamo un mutuo per 200.000 euro, la banca o la cassa di risparmio lo vende al fondo per 100.000 euro, anche se saremo ancora debitori dei 200.000 euro.

Ma in alcuni casi lo sconto può arrivare fino al 90% dell’importo totale del mutuo. Nel caso citato a titolo di esempio, la banca venderebbe il nostro prestito per 20.000 euro e il fondo cercherebbe di recuperare tutti i 200.000 euro, o quanto rimaneva da pagare. È stato un buon affare per i fondi dell’avvoltoio e un sollievo per la banca, che aveva poche speranze di essere pagata.

Tuttavia, a seguito della vendita dei mutui, alcuni debitori con problemi di pagamento puntuale sono per trattare con le aziende che dialogano molto meno dei vecchi fondi quando si tratta di parlare di ristrutturazione del debito o di concessione di dilazioni di pagamento. Molti fondi pensano di ottenere un ritorno sul loro investimento solo mantenendo le proprietà per speculare con loro, o applicando il sequestro automatico delle proprietà non appena c’è un debito minimo.

Questa pratica è legale?

La pratica in sé è legale e viene praticata da prima della crisi, poi come metodo di speculazione e di autofinanziamento. In effetti, la cartolarizzazioneche è così che si chiama questa vendita di mutui ai fondi comuni d’investimento, è stata uno dei motori della bolla immobiliareiaSi tratta di un business arrotondato che ha portato i finanziatori ad estendere ovunque i mutui ipotecari per poi venderli in pacchetti di decine o centinaia di migliaia ai fondi, questa volta ad un buon prezzo.

L’ipoteca è stata venduta al fondo con una percentuale degli interessi, mentre il resto degli interessi è stato raccolto dai fondi. Dato che stiamo parlando di centinaia di migliaia di mutui, è facile capire che il profitto è stato molto redditizio per i fondi. Ma c’è un piccolo punto a favore della legge sui mutui – il Articolo 149– e che potrebbe rendere queste vendite illegali. Questo è il diritto del debitore di conoscere la cessione del suo credito ad un’altra entità.

Quello che succede, sono le banche e le casse di risparmio introdotte nei contratti ipotecari una clausola che permetteva loro di vendere il prestito senza informare il debitore. Perché l’hanno fatto? Perché lo fanno ancora? Poiché l’articolo 149 della citata legge sulle ipoteche prevede che il debitore sia informato della cessione, e l’articolo 1.535 del Codice Civile spagnolo concede inoltre al diritto di prelazione sul debito.

Quindi se scopriamo che la banca vuole vendere o ha venduto il nostro mutuo ad un’altra entità, abbiamo il diritto di acquistare il debito dal nuovo creditore per lo stesso prezzo che la banca avrebbe addebitato dal fondo avvoltoio – più i costi della vendita e gli interessi generati – che, come abbiamo detto, è di solito la metà del prezzo del debito o addirittura fino al 10%. In altre parole, potremmo, in un caso estremo, sbarazzarci del pagamento di 200 000 euro al costo di 20 000 euro.

A tal fine Abbiamo solo nove giorni da quando la banca ha venduto il nostro mutuo. Dopo questo termine, perdiamo il diritto di prelazione. Per questo motivo le banche e le casse di risparmio includono nei loro contratti l’espressa rinuncia ad essere informati in anticipo in caso di cessione; in questo modo non possiamo esercitare il nostro diritto di prelazione. Alcuni avvocati ed ex giudici Lo considerano un termine ingiusto, ma non ci sono ancora state sentenze contro di esso, anche se alcuni gruppi si stanno organizzando. Il fatto è che pochi utenti sono consapevoli della figura del diritto di prelazione. Secondo i dati del sito di confronto online Rasterator.com, il 64,% degli spagnoli considera la propria educazione finanziaria “povera” e il 36% ammette di aver contratto un prodotto finanziario senza averlo capito bene.

Possibilità di pagamento

D’altra parte, le banche e le casse di risparmio che una volta approfittavano di Codice di buona pratica formulato dal FROB nel 2014Nel caso dei debitori, essi hanno l’obbligo di offrire una soluzione negoziata ai debitori dai quali intendono vendere il loro mutuo. Si dovrebbe anche considerare di dare loro la dazione in pagamento se i seguenti sei requisiti sono soddisfatti:

  1. Tutti i membri della famiglia devono essere disoccupati e non devono avere altri beni o diritti di proprietà.
  2. Deve essere l’unica proprietà posseduta.
  3. Le abitazioni non devono superare i 200.000 euro (anche se questo dipende dalle dimensioni della popolazione).
  4. Il mutuo non deve avere un garante. Nel caso in cui ne abbia uno, il garante rimane come garante del prestito, e se il garante ha un reddito o una proprietà, il decreto non si applica.
  5. Casi che non sono in fase di esecuzione.
  6. La casa non è gravata da oneri successivi, ad esempio un prestito non pagato su cui avevamo usato la casa come garanzia.

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